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楼板价15万一平!中国史上最贵地王钱从哪里来?

编辑:大吴哥娱乐网 时间:08-18

摘要:

楼板价15万一平!中国史上最贵地王钱从哪里来?

上海再一次重新定义了地王。

昨日上午,位于静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块,经过400多轮竞价,被融信中国以110.1亿拍下。可售楼板价达到14.3万/平方米,业内预估保本价15万。创下中国土地成交史上最贵单价地王记录。

这是上海12年来首次拍卖内环住宅用地。地块位置距离陆家嘴直线距离仅3公里,距离人民广场仅2公里,地段颇为优越,拍出新地王早在预期之中。

楼板价15万一平!中国史上最贵地王钱从哪里来?

可以作为对比的是:以善用金融杠杆著称的中国恒大,去年底的负债率也只不过93.5%。

债券市场再立功:上海一天卖地收入184亿

杠杆如此之高,融信天量拍卖土地的资金哪里来?

在新地王拍出之时,上海的银行系统已经开始对地王保持警惕,部分银行开始收紧对地王项目的信贷。但债券市场的大门依然敞开。

面包财经翻查财报发现:融信的底气很大程度上来源于去年下半年持续走低的债券利率,债券市场才是地王的大金主。

在2015年上半年之前,融信的主要资金来源是信托和银行贷款,利息并不低。招股书显示:截止2015年中期,融信借款总计182.4亿,其中信托及其他借款为160.3亿,占总借款的87.9%,平均利率为11.69%。

2015年一整年,融信没有拍卖任何土地。但是伴随着去年债券市场对房地产公司敞开,融信与很多地产公司一样,获得巨量来自债券市场的低成本资金,买地节奏骤然加快。

去年下半年以来,融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达110亿元,远高于在香港IPO时17.8亿港元的融资额。已经完成发行的债券利率更是远低于去年上半年信托融资的利率。其中第四期29亿元私募债在今年7月29日完成发行,利率仅为5.8%,较该公司去年上半年信托融资成本已经下跌过半。同一天,融信以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块。

尽管资产规模远小于正在举牌万科的恒大,但融信频繁巨额拿地背后的资金来源和拿地节奏,与恒大买买买的启动时点惊人的相似:都是在获得债券市场天量低成本资金之后猛踩油门。相关文章可以在面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)上查看《恒大举牌万科有恃无恐 背后隐现三大BOSS》。

仔细观察融信和今年其他诸多房产商的发债和买地记录,基本上可以归结为一个简单的节奏:发债、拍地、缴款,再发债、再拍地、再缴款。资金在债券市场、房地产商、土地财政三者间的循环已经成为地王项目的标配。

昨天下午,就在融信拍下静安地王的几个小时后。上海再度拍出两块土地,青浦徐泾和宝山顾村的两块以总价73.9亿成交,溢价率均超过100%。一天之内上海土地拍卖收入184亿。

此前高层会议首次明确提出“抑制资产泡沫”,地王算是资产泡沫吗?杠杆未去,天量廉价资金不减,资产泡沫如何抑制?